六合地铁时间表:中直党校领导慰问驻地部队官兵

时间:2018年09月24日 09:30  来源:银川新闻网  作者:洪文心

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土地流转开始推动,也有部分区域在试点土地银行的模式,这些都成为三农产业链的源头-土地资源的核心。 三农的核心问题是土地产权问题,这是类似于国营民营的体制内体制外的双轨制问题。然而,这个问题现在正面临巨大的挑战,一个是农村的人才和年轻劳动力都输送或者流失到城市或县城去了,一个是农村的剩余劳动力都是老弱妇孺,基本上是55岁以上的老农民,再一个种地越来越不赚钱,尤其是大田作物比如玉米等,忙一年收益才400-500元/亩,所以导致很多区域的土地闲置、抛荒非常严重。土地的三权分置和确权流转的政策,恰好对应了这个现状,可以进行适度的规模化和集约化。因此,土地流转开始推动,也有部分区域在试点土地银行的模式,这些都成为三农产业链的源头-土地资源的核心。其实,围绕双轨制,现在是农业的一个窗口期,也就是快速拿地的最佳机会。土地是三农的核心资源,耕地就那么多,流转完就没有了,掌握住土地就掌握住了产业链的核心资源。土地银行,不是简单的土地流转,而是采取银行运作模式,农民自愿将土地承包经营权存入土地银行,收取存入利息,土地银行再将土地划块后贷给愿意种植的农户,收取贷出利息,种植农户则按照土地银行要求进行种植,实现了土地的规模化、集体化、集约化经营,土地银行赚取差额利息用于自身发展和建立风险资金等。为保证存入土地能够完全贷出,土地银行还引进农事服务龙头企业并签定合作协议,由企业为大户提供种子、化肥等农资和技术指导,并同大户签定产品收购保底价,降低了种植大户的种植风险,有效的调动了种植的积极性,促进了农民收入增加,实现了土地银行、农民和龙头企业三者之间的利益互动。土地承包经营权流转后,农户家里的土地不用再操心,有土地银行统一经营,腾出的富余劳动力,通过就业培训输出,到外地务工,农民不但获得务工收入,还有土地流转收益和土地银行分红利益分配。这与之前信托公司的土地信托有异曲同工之妙,信托公司将土地权属资产化形成土地资产的受益权(基本地租+超额收益),统一将土地租赁给农业经营公司进行种植和确保土地的租金收益和超额收益,并引入产业链的农事服务商提供种子、化肥、农技、植保等服务,或签订包销收购订单,确保收益。土地银行的核心是土地定价,要根据土地的地理位置、肥沃情况、土地质量、种植类型、产量、升值潜力等,评估出最合适的土地储存价格;当然,也可以不对土地进行复杂的定价,而是针对土地上的受益权进行定价,受益权的定价相对比较简单,对应当前市场的地租价格、农产品产量和价格等即可计算出来。也就是说土地评估模型,可以不定价土地,而是定价土地资产的受益权。土地银行的整个流程,类似于银行业务,土地存入到土地银行,农户获得储存价格的租金;土地银行零存整租,平整后贷给农业经营公司或种植大户,获取来自于储存价格、开发价格和贷款利息等组合计算的租赁租金和收益,土地银行再将超额收益以利息或者分红的模式给到农户。同时,土地银行依托涉农金融机构,为存贷者提供金融服务;也可以与信托公司合作,将地租的受益权资产化,形成信托受益权,农民可以继承、转让、赠与和交易等。实际上,农村土地银行就是的具有存贷、置换、整合、土地质押、出租土地和农业保险等业务,承担信用中介的土地流转机构。那么,政府或者国有企业要不要参与到土地银行?如何评估价值并制定相应合理的级差存储租金?这就成为关键。我们来看一些案例:1,2009年,成都开始着力探索试点的“土地银行”,具体运作模式是指政府出面组织,把某一区域农民的承包地使用权、农村集体建设用地使用权、以及“拆院并院”之后的农民宅基地使用权分类整合,“零存整贷”,加快农地流转,推动农业产业化和规模化形成。2,河南临颍土地银行,注册名为河南汇农土地流转发展有限公司,是主要面向农民和新型农业经营主体,以开展农村土地“存入”和“贷出”为主体业务,以促进土地规范有序流转为基本职能的准公益、非金融类混合所有制经营实体。2015年3月初启动以来,土地银行以土地承包经营权为抵押,发放贷款1300万元,支持流转土地1.77万亩。3,2011年,河北永清探索土地新政—“土地托管制度”,在自愿、协商基础上,让农民将自己的土地以承包经营权作价入股,存入“土地银行”,按年领取股息,入股的土地由土地托管中心实行集中托管。4,鹊山村成立“土地银行”,把农民的零散田块整合起来,类似于银行的“零存整取”,对全村土地进行了整体流转。土地银行与承包农户签订流转合同,流转费每三年进行一次调整。按照这个方式,该村4500亩农田全部完成了流转,由土地银行把土地划片贷给水稻、蔬菜、养殖和苗木四家合作社统一管理和经营,实现“双种双收”的双季种植,并由合作社统一免费提供优良种子,提供相关技术服务,预计粮食增产1600吨,人均纯收入增加500元。5,中国台湾土地银行,成立于1946年,属于官营银行。其主要职能为,调剂农业金融,配合政府推行国民住宅和都市平均地价政策,办理土地开发、都市改良、社区发展、道路建设、观光设施等一系列的金融业务,同时也办理一般银行的存款、储蓄、放款、汇兑等业务。6,法国的土地银行,全称为“法国土地信贷银行”,成立于1852年,存在的历史近150年。它是半官方的金融机构,承担着实现法国政府住房政策和发放长期优惠贷款的业务。7,德国的土地银行,全称为“土地抵押信用合作社”,成立于1770年,是成立最早的土地银行,土地抵押信用合作社,是政府的土地银行,它的设立,是因为当时普鲁士王朝为了解除高利贷的盘剥,使大量资金流入农村以振兴农业,具体运作程序为,愿意用自己的土地作抵押而获得长期贷款的农民或地主,联合起来组成合作社,将各自的土地交合作社作为抵押品,合作社以这些土地为保证发行土地债券,换取资金,供给社员。土地银行的业务比起土地流转更加深入到农业产业链中,而且也通过超额收益的利息给农户更多的除了地租之外的收益,这比单纯的土地流转拿一份地租更合理。但是,围绕土地银行的金融业务还是比较简单,能不能利用新的金融科技技术和创新业务模式,打造一些新的融资服务呢?比如基于区块链技术,土地评估存入后获得数字化的地票作为数字化的物权权证或者分红受益的数字化权证,土地银行的账户里面有地租现金+地票,同时为有地票的农户免费赠送电子保险,土地银行以土地入股到农业经营公司获得收益和分红,分红按地票分配到农户。农户可以继承、转让、交易、赠与地票。也可以在金融资产交易中心上交易地票,获得流动资金支持。这样,可以实现土地的数字化和货币化,如果结合下一步的农产品,还可以做更多的货币化的权益设计,甚至可以相关产业链内的农业项目募集地票来获得足够的土地,这样就又有了丰富多彩的金融业务模式。此为亿邦专栏作者文章,如要转载请签订内容转载协议,联系run@ebrun.com

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